Régime d’exonération de TVA en vigueur pour les locations meublées Airbnb
L’article 84 de la Loi de finances 2024 a modifié l’article 261 D du CGI. La liste des établissements assujettis d’office à la TVA a été abrogée. Ainsi, depuis 2024, le texte fait preuve de plus de précision en soumettant à la TVA les prestations d’hébergement remplissant les conditions cumulatives suivantes :
- Durée du séjour inférieure à trente jours ;
- Mise à disposition d’un local meublé, proposant au moins trois des prestations suivantes :
- le petit déjeuner
- le nettoyage régulier des locaux
- la fourniture de linge de maison
- la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
L’objectif est de soumettre à la TVA les établissements qui fournissent suffisamment de prestations en sus de l’hébergement pour entrer en concurrence avec le secteur d’hôtellerie.
En pratique, les locations Airbnb bénéficient dans la majorité des cas de l’exonération sur les locations meublées. Pour être sûr de ne pas faire d’erreur, nous avons mis en place une formation sur les loueurs meublés et d’autres formations immobilier.
Mise à jour 2025 : la définition des critères des prestations de parahôtellerie revue
Ces critères de prestation, en apparence simples, ne sont pourtant pas si faciles à interpréter. D’un côté, les juges rendent des décisions fluctuantes et livrent leur propre grille d’analyse. De l’autre, l’administration fiscale opère de nombreuses modifications de sa doctrine administrative. Ce 26 mars 2025, l’administration fiscale a redéfini les critères de prestations de nettoyage et de réception de la clientèle :
Le critère de nettoyage
Le nettoyage du linge était considéré comme fourni s’il était effectué en début et en fin de séjour. Désormais, ce critère n’est rempli que s’il est proposé de manière régulière pendant le séjour, et non plus uniquement en début et en fin de séjour.
- Pour les séjours d’une semaine* ou plus : le critère du nettoyage est rempli s’il a lieu au moins une fois dans la semaine, en plus du nettoyage d’entrée et de sortie.
- Pour les séjours inférieurs à une semaine : le critère du nettoyage est caractérisé s’il a lieu au moins une fois, en début de séjour.
(*) Une semaine s’entend comme 7 jours consécutifs dont 6 nuitées.
Ainsi, un nettoyage uniquement en début et fin de séjour, même pour des séjours courts, ne suffit plus à être un critère qualifiant de l’activité para-hôtelière.
Le critère de réception de la clientèle
Le critère de la réception de la clientèle était autrefois rempli même via des systèmes électroniques et une boîte à clés.
Revirement notable en mars 2025 : la seule mise à disposition des clés via une boîte, sans alternative d’accueil physique, ne suffit plus à caractériser une réception de clientèle. Il faudra maintenant proposer aux clients le choix entre un accueil physique avec remise des clés en main propre ou un accueil par un dispositif électronique pour satisfaire le critère de « réception de la clientèle ».
Un loueur qui ne propose ni accueil physique, ni petit-déjeuner, et qui ne fournit pas au moins trois des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception de la clientèle), pourra donc rester exonéré de TVA.
Rappel: régime de TVA en vigueur avant la Loi de finances 2024
TVA applicable aux hôtels et établissement similaires avant 2024
Les conditions sur la TVA sur les hôtels, locations d’appartements ou villa (Airbnb), et chambres d’hôtes ont radicalement changé après la mise en vigueur de la Loi de finances 2024.
L’article 261 D du Code général des Impôts (CGI) donnait une liste d’établissements d’hébergement soumis d’office à la TVA :
- Les hôtels de tourisme classés ;
- Les villages de vacances classés ou agréés ;
- Les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristiques à l’étranger.
Les services d’hébergement fournis par ces établissements étaient soumis au taux de TVA de 10% et les prestations complémentaires étaient soumises au taux de TVA qui leur est propre.
Exonération de TVA applicable avant 2024
Avant la loi de finances pour 2024, une exonération de TVA était prévue pour les locations meublées qui fournissaient moins de trois prestations parmi la liste suivante :
- Proposer le petit-déjeuner ;
- Nettoyer les locaux ;
- Fournir du linge de maison ;
- Réceptionner la clientèle.
Si l’établissement d’hébergement fournissait au moins trois de ces prestations, on considérait qu’il s’agissait d’une prestation de parahôtellerie taxable dans les mêmes conditions que les hôtels – le but étant de soumettre à la TVA les activités similaires à l’hôtellerie entrant en concurrence avec ces établissements, et notamment certaines locations Airbnb.
La problématique de concurrence déloyale soulevée par le Conseil d’Etat
Le Conseil d’Etat, dans un avis du 5 juillet 2023, a contesté les conditions d’application du régime d’exonération applicable aux locations meublées sur le fondement de l’article 135 de la directive européenne (2006/112/CE).
Selon le Conseil d’Etat, certaines locations et notamment certains Airbnb, bien que réalisant moins de trois prestations, pouvaient entrer en concurrence avec le secteur hôtelier. Par conséquent, exonérer de TVA ces établissements créaient une situation de concurrence déloyale entre opérateurs.
« Le cumul de trois de ces quatre prestations n’apparaît pas systématiquement indispensable pour que de telles locations puissent, selon le contexte dans lequel elles sont proposées, être regardées comme se trouvant en concurrence avec le secteur hôtelier ».
Dans son avis, le Conseil d’Etat a proposé de prendre en compte un autre critère: la durée du séjour dans l’établissement. La Loi de finances pour 2024 a tenu compte de cette proposition et est venue préciser les conditions du régime d’exonération de TVA des prestations para-hôtelières.