Application de la jurisprudence “Icade Promotion SAS” sur les opérations immobilières en France

Suite à l’interprétation de la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) dans l’arrêt “ICADE PROMOTION SAS”, sur le régime de taxation des marges de terrains à bâtir publiée le 30 Septembre 2021, l’Assemblée Nationale française a partagé un Question / Réponse sur les conditions d’application de ce régime à paraitre dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP).

Contexte : les conditions sur la taxation de la marge des livraisons de terrains à bâtir

D’après l’article 392 de la directive 2006/112/CE, les États membres de l’Union européenne peuvent instaurer un régime de TVA sur la marge de livraison des terrains à bâtir. Pour ce faire, il faut que les terrains à bâtir soient achetés pour être revendus par un assujetti à la TVA, et que l’acquisition n’ouvre pas de droit à déduction.

Cette faculté a été transposée en droit interne français à l’article 268 du CGI.

Plusieurs conditions doivent être remplies cumulativement pour que les États membres de l’Union européenne puissent bénéficier de ce régime. Certaines de ces conditions ont évolué, tant du point de vue de la doctrine fiscale que de la jurisprudence.

La Cour de Justice de l’Union européenne (CJUE) a finalement donné son interprétation fin septembre 2021 concernant les conditions d’application du régime de la TVA sur la marge pour les livraisons de terrains à bâtir.

« ICADE PROMOTION SAS » : L’arrêt sur la taxation sur la marge des opérations immobilières de la CJUE

Dans cette jurisprudence du 30 septembre 2021 – jurisprudence dite “ICADE PROMOTION SAS”- la CJUE a donné son interprétation de l’article 392 de la directive 2006/112/CE au regard de différentes problématiques:

• La CJUE considère que le régime de taxation sur la marge s’applique aux ventes de terrains à bâtir lorsque:
  • leur acquisition a été soumise à TVA sans que l’acheteur-revendeur n’ait pu exercer son droit à déduction
  • leur acquisition n’a pas été soumise à la TVA alors que le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial.

• La CJUE considère en revanche que la taxation sur la marge ne s’applique pas à la revente de terrains à bâtir qui ont été acquis sans être soumis à la TVA au motif qu’elle se trouve hors du champ d’application de la TVA, ou qu’elle en est exonérée.
• La CJUE abandonne le critère physique en autorisant les transformations physiques des terrains entre l’achat et la revente dès lors qu’ils conservent leur qualification « terrains à bâtir ».
• La CJUE consacre le critère juridique en précisant que le régime de la taxation sur la marge ne s’applique qu’aux livraisons de terrains à bâtir acquis et revendus comme tels. Elle exclue donc l’achat de terrain non bâtis revendus en tant que terrain à bâtir.

L’administration fiscale française doit mettre à jour sa doctrine fiscale sur le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) et tenir compte de cette interprétation de la CJUE.

Comment faire si vous avez signé un compromis de vente avant cet arrêt? L’ICADE PROMOTION SAS s’applique-t-elle sur les cas de reventes de terrains à bâtir dont l’acquisition a été faite avant la mise à jour ? Dans une réponse ministérielle du 1 février, le Ministre de l’Économie des finances et de la relance répond à ces questions.

Solutions apportées à la transition

Monsieur le député Romain Grau a interrogé, par le biais d’une question ministérielle n°42486 du 09 novembre 2021, le Ministre de l’économie, des finances et de la relance sur les conséquences à tirer de la jurisprudence du 30 septembre 2021 de la CJUE.

Le député souhaitait savoir si, en vertu de l’article L80A du LPF, l’ancienne version du BOFIP demeurerait applicable aux opérations pour lesquelles la promesse de vente aurait été signée avant la mise à jour du BOFIP, et de même pour les autorisations d’urbanismes.

Il a été précisé que dans le cadre de la revente d’un bien immobilier intervenant postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales tirant les conséquences de la jurisprudence de la CJUE, l’assujetti revendeur pourra continuer à se prévaloir de l’actuelle doctrine fiscale si son acquisition du bien considéré est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette publication ».